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  缴纳各种税费是二手房买卖中必须支出的一项成本,其中,根据住宅的面积不同,每次交易要缴纳1%~3%不等的契税,这笔钱少则要几千元,多则可能几万元。可是您是否知道,这笔钱实际上是有可能省下来的呢?

  近日,国家税务总局就重提,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。

  换句话说,如果有两位业主交换了价值相等的住宅,那么就可以不用缴纳契税;如果两位业主交换了价值不等的住宅,那么也只需要缴纳住宅价值差额部分的契税,而不是像目前二手房买卖中需要缴纳住宅全额的契税。

  这条消息让限购政策下想要买房的人们眼前一亮,这是不是一个省钱的好办法?实际上1997年10月1日就已经施行的《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《细则》)第十条的内容,就已经有此规定了。可十五年过去了,却仍然知者甚少,操作起来更是困难。

  赵先生的苦恼
  “愿意跟我换房的人去哪找?”
  长春市民赵先生最近萌生了换房的愿望,而且也想了很多办法去实现,但至今没有结果。赵先生在长春市腾飞大路和西湖大路交会处的某小区有一套面积约72的两室一厅房子。他喜欢徒步,想在净月潭公园附近有套房。但他是“准限购人群”,如果卖了房子再买一套,这一买一卖得多花不少钱。近日,他偶然听说换房可以少交契税甚至是免契税,他就琢磨着,能不能试试这个省钱道儿?他想交换一套市价基本相当的住宅,能免契税最好;如果房子有差价,他也愿意缴纳这部分产生的契税。为了达成愿望,找到“志同道合”的对家,他想了好多办法,发动亲戚、朋友,问中介,找网站……可半个月过去了,仍没任何音信。

  “我发现想找到正好能交换房屋的对象真的很困难。愿意跟我换房的人去哪找?”

  房产交易中心:
  换房业务少到可忽略不计
  记者随后又咨询了长春市房地产交易中心。该中心一位工作人员表示,的确办理过房屋交换业务,但很少。和平时的二手房买卖业务相比,几乎可以忽略不计。对于都是什么样的人群进行房屋交换,交换的房屋都是什么状况,这位工作人员表示并未进行过相关统计。

  这位工作人员还向记者介绍,房屋交换的具体流程与二手房买卖并没有区别,双方携带各自的房屋产权证、身份证等,按照流程缴纳正常的税费就可以过户了,办理过程并不存在什么风险。

  长春市地税:
  交换的房屋普遍不等值
  长春市地税局派驻长春市房地产交易中心的一位工作人向记者介绍,房屋交换确实可以少缴契税,不过在实际业务中基本没有遇到过等值的房屋交换,从而不需要缴纳契税,普遍情况是交换的房屋并不等值,契税需要按照两套房屋的差额来缴纳。至于营业税、个人所得税等其它税费则正常征收,没有减免。至于交换房屋的价值则由相关评估机构负责进行估值,而不是由交换双方的业主自己就能确定。

  地产中介:
  普遍不知该规定 至今零成交
  既然通过房屋交换可以节省下来少则几千元、多则几万元的费用,是否有大量业主像赵先生一样,寻求交换房屋呢?昨日,记者联系了长春市三家规模较大的房地产中介公司。

  长春市协力房地产代理有限公司总经理李茂玉对记者表示,自己也是在最近才从媒体知道原来国税总局还有这样一个政策,他介绍说在自己从业的十余年里,目前还没有成功办理过这样的业务。

  长春市住房专家不动产连锁机构的副总经理聂平昨日也对记者表示,他听说这个规定还是前几天的事,而在他十年的从业经历中,偶尔遇到业主提出过换房的要求,但从来没有成功办理过。

  长房置换经营管理部一工作人员对记者表示,此前并不知道房屋交换可以免征或少征契税这样的规定,也从未听说公司处理过交换房屋这样的业务。

  分  析
  能省钱的规定为何少人问津?
  分析一:想达成,精力和时间成本过高
  一项本来可以节省大笔钱的规定,为什么却少有人办理呢?

  长春市房地产交易中心的工作人员向记者介绍,虽然他们并没有对从事房屋交换的业主进行过统计分析,但进行房屋交换的还是以亲戚之间、朋友之间为主,是一种熟人交易,数量肯定不会很多。

  协力公司总经理李茂玉表示,虽然房屋交换看似可以节省一笔资金,但是在商品住房极大丰富的今天,想交换房屋的双方想要成功配对可谓是大海捞针,其中耗费的精力和时间可能远远不是剩下来的那笔金钱所能换回来的。

  中国房产信息集团长春机构的高级分析师赵新宇则认为,由于中国目前正处于一个城市化的过程中,因此大多数人对居住的需求都是逐渐升级的,而交换房屋肯定不可能同时满足双方升级居住条件的需求,这和大多人升级居住条件的愿望不符,不符合市场主流需求,这也是交换房屋这种交易方式人们使用得比较少的原因之一。

  分析二:操作难度大的政策为何还出台?
  为何房屋交换可以免征、少征契税这个规定出台已经15年,却一直少人问津,如此操作难度大的政策是如何出台的?长春市地税局的一位工作人员告诉记者,契税是一种以不动产的所有权发生转移变动为征税对象的税种,其中就包括了房屋的买卖和房屋的交换。顾名思义,契税是针对契约所征收的税,契约也就是我们平常所说的合同。当买卖房屋时,就需要按照合同中写明的交易金额征收契税;而当交换房屋时,如果两个房屋等价,那么合同中也就没有交易金额,自然就不会征收契税,如果两个房屋有差价,那么就按照合同中写明的差价来征收契税。所以交换房屋免征或少征契税是由于契税这一税种本身的定义自然决定的,并没有什么特别的背景或者是含义。

  分析三:找到也想换房的“他”为何如此难?
  对于确实有房屋交换需求的老百姓,究竟应该如何做,才能让免征契税这样的政策真正为他们省钱呢?

  赵新宇对记者表示,问题的关键是因为没有相应合适的房地产信息平台,使得普通人难以找到交换房屋的对象,从而导致交换房屋的其它成本大幅增加,阻碍了该交易方式的推广。

  因此想要免征契税,关键是建立一个能够覆盖长春全市二手房信息的网络平台,让想要交换房屋的双方能够通过这个平台轻松找到对方。

  记者随后咨询了国内某知名网络数据公司的项目经理贺军,他表示,目前从技术上讲,在一个城市建立这样的一个系统完全没有问题,但是成本可能会比较高,因此必须有人愿意出钱建立这样的一个平台才行,或者说通过该信息平台能够收回投资成本并不断盈利才行。

  赵新宇表示,房屋交换的需求在二手房市场中到底占有多大的比例,这是一个未知数,而投资这样一个系统,是否能够通过房屋交换业务收回成本并盈利,这也是一个未知数,因此就很难会有人愿意出钱建立这样一个信息平台。

  李茂玉表示,房屋交换实质上就是一种以物易物的商品交易模式,这是人类最早进行商品交易时采用的方式,但早就已经被历史证明是落后的,也被人类所淘汰,所以根本不可能成为市场上的主流交易模式。

  长春市二手房交易契税规定
  购买面积在90以下的商品住宅,需缴纳1%的契税;

  购买面积在90~144的商品住宅需缴纳1.5%的契税;

  购买面积在144以上的商品住宅需缴纳3%的契税。